Từ ngày 25/4/2026, TP.HCM áp dụng quy định mới về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Với những người đang khai thác căn hộ theo mô hình Airbnb, các yêu cầu về mục đích sử dụng, đăng ký lưu trú và trách nhiệm pháp lý trở nên chặt chẽ hơn, đòi hỏi phải nắm rõ để tránh rủi ro.
Airbnb trong chung cư: Không còn “vùng xám”
Từ cuối tháng 4/2026, TP.HCM chính thức áp dụng Quyết định 19/2026/QĐ-UBND về quản lý, sử dụng nhà chung cư, thay thế các quy định trước đó ban hành năm 2025 và 2021.
Một điểm đáng chú ý là hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb được đặt lại đúng bản chất: đây là hoạt động lưu trú du lịch, không đơn thuần là cho thuê nhà ở.
Theo quy định, việc khai thác căn hộ phải phù hợp với công năng sử dụng đã được phê duyệt trong hồ sơ thiết kế (Điều 12, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND). Điều này đồng nghĩa, nếu vận hành theo hình thức lưu trú ngắn ngày, chủ nhà không thể coi đây là hoạt động “cho thuê linh hoạt”, mà phải tuân thủ các điều kiện tương ứng.
Điều kiện quan trọng: Phải đăng ký và vận hành đúng chuẩn
Với hình thức cho thuê ngắn hạn, chủ căn hộ phải thực hiện đăng ký hoạt động lưu trú theo quy định, đồng thời việc cho thuê cần được thiết lập thông qua hợp đồng rõ ràng giữa chủ nhà và khách thuê.
Hợp đồng có thể linh hoạt dưới dạng điện tử, nhưng vẫn cần xác định đầy đủ trách nhiệm các bên và tuân thủ nội quy tòa nhà.
Cách tiếp cận này cho thấy oạt động lưu trú trong chung cư không còn là hoạt động tự phát, mà đã được đặt trong khuôn khổ của một loại hình kinh doanh dịch vụ.
Song song với đăng ký hoạt động, chủ nhà phải thực hiện đầy đủ việc khai báo lưu trú cho khách, bao gồm cả khách trong nước và quốc tế (Điều 12, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND).
Ngoài ra, các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và nghĩa vụ thuế cũng cần được tuân thủ đầy đủ trong quá trình vận hành.
Không ảnh hưởng cư dân: Ranh giới cần tôn trọng
Quy định cũng đặt ra nguyên tắc rõ ràng: hoạt động kinh doanh trong chung cư không được làm ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường của cư dân và phải tuân thủ nội quy tòa nhà (Điều 11, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND).
Điều này đồng nghĩa, việc vận hành dịch vụ lưu trú cần đi kèm với kiểm soát khách thuê, quy trình rõ ràng và trách nhiệm xử lý phát sinh.
Quy định mới cho thấy cách tiếp cận của TP.HCM không phải là “cấm”, mà là chuẩn hóa hoạt động. Trong bối cảnh đó, người cho thuê cần chuyển từ tư duy “khai thác linh hoạt” sang “vận hành có điều kiện”, với đầy đủ trách nhiệm pháp lý đi kèm. Những chủ căn hộ chủ động thích ứng sớm sẽ có lợi thế khi thị trường dần bước vào giai đoạn chuyên nghiệp và minh bạch hơn.
Dù đã đưa ra khung pháp lý rõ ràng hơn, việc triển khai quy định mới trong thực tế được dự báo sẽ gặp không ít vướng mắc, từ khó khăn trong phân định loại hình khai thác căn hộ, kiểm soát hoạt động trên nền tảng số, đến xung đột giữa cư dân và chủ nhà cho thuê. Những vấn đề này nhiều khả năng cần thêm hướng dẫn chi tiết trong quá trình thực thi.
